집주인이 돈 안돌려준다. 나의 전세금 돌려받기 대장정 #전세금반환절차 #임차권등기 #반환독촉 #지급명령
* 등기부등본 확인: 대한민국 법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr)
등기부등본을 읽는 방법을 알아볼까요? 먼저 서류의 발급일자를 확인합니다. 계약 잔금을 치르는 마지막 날까지 확인해야 정확한 우선순위를 알 수 있기 때문입니다. 등기부등본 ‘표제부’에서는 건물의 주소‧면적‧구조 등을 확인할 수 있고, ‘갑구’는 건물의 소유권에 관한 내용을 표시합니다. 건물의 주인이 어떻게 바뀌어왔는지, 소유자의 인적 사항 등에 관한 정보를 볼 수 있습니다. 가짜 임대인과 계약하는 것을 방지하고 법적 분쟁이 생겨 소유자의 주소로 등기를 보내야 할 경우 등을 대비하기 위해 ‘갑구’의 내용을 꼭 살펴보아야 합니다. 또 가처분‧가등기‧경매‧압류‧가압류 등 소유권의 제한 사항도 표시하고 있는데, 이 관계가 복잡할 경우 공인중개사‧법무사‧변호사 등에게 문의해 해당 건물이 재정적으로 안전한지 확인해야 합니다.
‘을구’는 소유권 이외 권리 관계, 즉 빌리는 것에 대한 내용을 보여줍니다. 이 부분에서는 임차인의 보증금 및 은행 대출 이력을 확인할 수 있는데요, 순위번호를 확인해 혹시 모를 경매 등에 대비해 내 보증금을 얼마나 지킬 수 있는지 보아야 합니다. 최우선변제금액은 건물의 선순위 근저당권이 설정된 날짜를 기준으로 결정됩니다. 따라서 이 날짜도 꼭 확인해야 합니다. ‘말소사항 포함’으로 발급받아 보았을 때, 말소된 임차권등기명령이더라도 임차권등기명령이 접수된 이력이 많은 집은 계약하지 않는 편이 좋습니다. 말소되지 않은 임차권등기명령이 있다면 이후 입주한 임차인은 우선변제 받을 권리가 없기 때문입니다.
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서류 상 소유자(=임대인)와 계약하고 있는 것이 맞나요
관리인/대리인이라고 하며 대신 계약을 하는 경우가 많습니다. 이 경우 임대인 본인과 아래 내용을 반드시 확인해야 합니다.
ㅇ 확인하고 있는 사람이 임대인이 맞는지
ㅇ 계약하러 나온 사람이 임대인이 확인한 대리인이 맞는지
ㅇ 계약 내용이 맞는지 (특히 주소, 금액, 입금계좌 등)
ㅇ 입금처가 계약자와 동일한지 (반드시 계약자에게 입금해야됩니다)
대항력은 특이하게도 전입신고를 한 다음날 오전 0시부터 효력이 발생합니다.
따라서 주인이 못된 마음을 먹고 전세보증금의 잔금을 받자 마자 근저당권을 설정해준 경우 세입자가 전입신고를 같은 날 했다면 근저당권은 설정한 날부터 효력이 발생하지만 전입신고는 그 다음날부터 효력이 발생하기 때문에 임차인이 근저당권자보다 후순위로 밀리게 됩니다.
또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」 제7조(차임 등의 증감청구권)의 범위에서 증감할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제3항). 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 단서).
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
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